2015年11月4日水曜日

仮登記

司法書士の岡川です。

物権変動を公示するための制度である不動産登記。

不動産登記では、権利変動があって登記申請に必要な書類もそろっている場合になされるのを「本登記」といいます。
要するに、本登記ってのが「普通の登記」ですね。

実はそれだけでなく、「本登記をするだけの要件が整ってないけど、仮に登記しておく」という方法があります。
これを「仮登記」といいます。

登記の予約みたいなもんですね。


といっても、「とりあえず隣の家の土地の名義を自分に移転する仮登記をしておこう」みたいに、何でもかんでも仮登記ができるわけではありません。

仮登記ができる場合としては、例えば、「売買契約は成立して所有権移転したけど、権利書が見つからない」というような、「実体としてはいつでも登記できる状態になってるけど、登記に必要な書類がそろわない」といったパターンがあります。

他には、「停止条件付の売買契約を締結したけど、条件が成就していない」といった場合。
つまり、「権利を移転させる契約は成立してるけど、まだ権利が移転していない」ようなパターンですね。


どちらも、将来的には本登記がされることになるでしょうが、登記というのは、基本的に「早い者勝ち」なわけで、全部の要件が完全に整うまで待っていると、その間に他の人に名義を書き換えられたり、担保に入れられてしまう可能性もあります。

二重譲渡されると先に登記をした方が勝ちなので、先に契約していても登記がなければ負けるわけです。

色んな事情があって、登記をすることができないとき(これは、権利変動が実際に起こっていないこともあれば、書類が足りないこともある)、何らの救済手段もなく第三者に負けるのでは、すこし権利者に厳し過ぎるといえます。

なので、上記のような一定の場合については、「仮に」登記をしておいて、後から(条件が整えば)本登記をすることができるようになっています。


もっとも、仮登記は「仮」のものなので、それだけでは第三者に対抗することはできません(「対抗力」は無い)。

しかし、仮登記は、登記の「順位」を保全(お取り置き)する効果があります。
これを「順位保全効」といいます。

つまり、先に仮登記さえしておけば、「その順位で」本登記をすることができるわけです。
本登記をした段階で、「仮登記がされた時点」より後に出てきた第三者に対しても対抗可能になります。
便利ですね。

仮登記には、担保としての使い方もありますが、それはまた後日。

では、今日はこの辺で。

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