2015年7月29日水曜日

他人物売買

司法書士の岡川です。

突然ですが、問題です。

他人の物(他人が所有権をもっている物)を勝手に売ることは可能でしょうか。

例えばですね、隣の人の家とかをですね、知人に1000万円くらいで合法的に売りたいなぁ~と思ったら、どうすればよいでしょう?





(答え)
普通に1000万円で売ればよい。



意外に思われるかもしれませんが、民法上、他人の物を売ることは禁止されていません。

他人に所有権がある物を売買することを「他人物売買」といいますが(そのまんまですね)、これ実は違法でもなんでもなく、当然に可能であると考えられております。
売買契約の要件として、「売主の所有物」であることは求められておらず、さらに、他人物売買を前提とした条文も存在するからです。
これは、ドイツ法由来の考え方です。

だから、隣の人の家を1000万円で売りたければ売ればよい。
買うという人がいて、そこで意思が合致すれば、何の問題もなく売買契約が成立するわけです。
他人物売買も、契約自由の原則の範疇に入るということになります。



ま、そんな危険な物を買う人がいれば、の話ですけどね。



他人の所有物ですから、売買契約が成立したとしても所有権が当然に移転することはありません。
民法560条に「他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。」とあるとおり、「売買契約の成立」と、「所有権の移転」は別の次元の話なわけです。

金を払っても所有権を取得できないのだから、よっぽど確実な場合じゃないと、怖くてそんなもん買ってられないですよね。


さらに民法561条には、「売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。」と定められています。

売主にとっても、「濡れ手で粟」とばかりに、ノーリスクハイリターンで1000万円ゲットできるわけではありません。
その後できちんとフォローしきれないと、契約を解除されます(1000万円は返さないといけないし、場合によっては損害賠償請求されます)。


もちろん、他人の物であることを隠して売ったりしたら、詐欺にもなり得るので、そういう行為は違法です。
他人物売買が合法なのは、「双方とも他人物売買であることをわかってリスクを承知の上で契約することは問題ない」というにとどまります。

また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者(要するに不動産会社)は「自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。」(33条の2)と規定されているので、不動産会社が他人物売買をすることは禁止されています。
普通の人は、不動産会社で売ってる物件がまさか他人の物だとは思わないでしょうから、これを認めると消費者の利益を害することになるからですね。


逆にいえば、そういう例外的な事情がなければ、原則として他人物売買は合法だということです。

同じ理屈で「他人物賃貸借」なんかも、契約自体は合法だったりします。
もちろん、他人物を賃借しても、所有者との関係では不法占有になりますけどね。


では、今日はこの辺で。

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